Nachhaltigkeitsaussagen beim Neubau: Das solltest du ab dem 27. September 2026 wissen 

Ab dem 27. September 2026 gelten strengere Regeln für Umwelt- und Nachhaltigkeitsaussagen gegenüber Verbrauchern. Begriffe wie „klimafreundlich“, „ökologisch“ oder „energieeffizient“ solltest du auf konkrete Nachweise, Standards und Zertifizierungen überprüfen. Bei Neubau-Immobilien lohnt sich der Abgleich von Exposé, Baubeschreibung, Zertifikaten und Vertragsunterlagen. 

Grundlage ist die sogenannte EmpCo-Richtlinie (EU) 2024/825. Sie soll Verbraucher unter anderem besser vor irreführenden Umweltaussagen und nicht ausreichend abgesicherten Nachhaltigkeitssiegeln schützen. Deutschland hat die Vorgaben bereits in nationales Recht umgesetzt. 

Für dich als potenzielle Käufer:in eines Neubaus ist das ein guter Anlass, Nachhaltigkeitsangaben wie “energieeffizient”, “ökologisch” oder “klimafreundlich” genauer zu betrachten. Denn zwischen einem allgemeinen Werbeversprechen und einer konkret definierten, nachweisbaren Eigenschaft eines Gebäudes besteht ein erheblicher Unterschied. 

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Was ändert sich bei Umwelt- und Nachhaltigkeitsaussagen ab dem 27.9.2026? 

Die neuen Vorschriften richten sich zunächst an Unternehmen und deren Werbung gegenüber Verbrauchern. Sie sollen dafür sorgen, dass Umweltargumente transparenter und verlässlicher werden. 

Künftig betrifft das vor allem allgemeine Umweltaussagen, für die keine entsprechend anerkannte hervorragende Umweltleistung nachgewiesen werden kann. Die EU-Richtlinie nennt als Beispiele unter anderem Begriffe wie „umweltfreundlich“, „grün“, „ökologisch“, „klimafreundlich“ oder „energieeffizient“. Auch Nachhaltigkeitssiegel werden stärker reguliert. 

Das bedeutet allerdings nicht, dass jedes Gebäude mit einer solchen Beschreibung automatisch problematisch beworben wird. Entscheidend sind Kontext, Aussage und Nachweis. 

Wie gehe ich beim Prüfen am besten vor? 

Eine Aussage wie „nachhaltiger Neubau“ ist zunächst wenig konkret. Aussagekräftiger wird sie, wenn erläutert wird, worauf sich die Nachhaltigkeit bezieht und anhand welcher Kriterien sie beurteilt wird. 

Du kannst deshalb beispielsweise nachfragen: 

• Welcher energetische Standard ist für das Gebäude vorgesehen? 
• Worauf bezieht sich die Aussage „klimafreundlich“ konkret? 
• Gibt es berechnete Werte oder eine Lebenszyklusanalyse? 
• Welche Heiztechnik ist geplant? 
• Gibt es eine Nachhaltigkeitszertifizierung? 
• Welche Aussagen beziehen sich auf das gesamte Gebäude und welche lediglich auf einzelne Baustoffe oder Bauteile? 
• Sind die beworbenen Eigenschaften auch in den Vertragsunterlagen festgehalten? 

Besonders wichtig ist diese Differenzierung, weil die neuen Regeln auch verhindern sollen, dass ein Umweltvorteil des gesamten Produkts suggeriert wird, obwohl er tatsächlich nur einen bestimmten Aspekt betrifft.  

Ein Beispiel: Wird bei einem Neubau ein bestimmter Baustoff als ressourcenschonend bezeichnet, sagt dies allein noch nichts über die Umweltbilanz des gesamten Gebäudes aus. 

Was gilt für Nachhaltigkeitssiegel? 

Ein Logo auf einem Exposé kann Orientierung geben – aber du solltest prüfen, was dahintersteckt. Die neuen Regeln verbieten Nachhaltigkeitssiegel, die nicht auf einem Zertifizierungssystem beruhen oder von staatlichen Stellen festgesetzt wurden.  

Für Immobilienkäufer sind bei einem beworbenen Siegel daher drei Fragen hilfreich: Wer hat die Kriterien festgelegt? Wer überprüft ihre Einhaltung? Und lässt sich das Zertifikat für das konkrete Projekt nachvollziehen? 

Ein Beispiel aus dem Neubausektor ist das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Bei der KfW-Förderstufe „Klimafreundliches Wohngebäude – mit QNG“ müssen unter anderem die Anforderungen von QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM erfüllt und durch ein Nachhaltigkeitszertifikat bestätigt werden.  

Wichtig ist aber auch hier die genaue Bezeichnung: Ein beworbener Förderstandard, ein Zertifikat und eine allgemeine Aussage zur Nachhaltigkeit sind nicht dasselbe. Nachhaltigkeitsversprechen sollten durch konkrete Informationen nachvollziehbar sein. 

Welche Unterlagen muss ich prüfen? 

Wirf beim Thema „Nachhaltigkeitskommunikation“ einen intensiven Blick auf die folgenden Unterlagen:

Exposé und Baubeschreibung 

Das Exposé ist ein guter Ausgangspunkt. Prüfe dort verwendete Umweltbegriffe daraufhin, ob sie in der Baubeschreibung konkretisiert werden. 

Statt lediglich auf „nachhaltige Ausstattung“ zu achten, lohnt sich der Blick auf Details wie Heizsystem, Dämmung, Fenster, Lüftung, Photovoltaikanlage, Baustoffe oder energetischer Standard. 

Je konkreter eine Aussage ist, desto leichter lässt sie sich später überprüfen. 

Auch der Begriff „energieeffizient“ sollte möglichst mit konkreten Angaben verbunden sein.  

Achte darauf, welcher Effizienzhausstandard vorgesehen ist und welche energetischen Kennwerte den Planungen zugrunde liegen. Bei Neubauten, die sich noch in Planung oder Bau befinden, können sich Dokumente und Nachweise zudem auf den geplanten Zustand beziehen. Deshalb ist wichtig, genau zu klären, welche Werte bereits nachgewiesen sind und welche erst nach Fertigstellung bestätigt werden. 

Auch ähnlich klingende Bezeichnungen sollten nicht gleichgesetzt werden. So stellt die KfW für die Förderstufe „Klimafreundliches Wohngebäude (Effizienzhaus 40)” konkrete Anforderungen: Das Gebäude muss unter anderem den Effizienzhaus-40-Standard erreichen, Anforderungen an die Treibhausgasemissionen im Lebenszyklus erfüllen und darf nicht mit Öl, Gas oder Biomasse beheizt werden. Für die zusätzliche Förderstufe „mit QNG“ kommt eine entsprechende Nachhaltigkeitszertifizierung hinzu.  

„Klimafreundlich“ als allgemeine Werbeaussage und die konkret definierte KfW-Förderstufe „Klimafreundliches Wohngebäude“ sind deshalb nicht automatisch dasselbe. 

Zertifikate und Fördernachweise 

Wird mit einem Zertifikat oder Förderstandard geworben, kannst du dir die zugrunde liegenden Unterlagen zeigen lassen, beziehungsweise nach deren Status fragen. 

Dabei helfen fünf einfache Fragen: 

Wie heißt der Standard genau? Wer prüft ihn? Auf welche Kriterien bezieht er sich? Ist die Zertifizierung bereits abgeschlossen oder lediglich geplant? Und welcher Nachweis wird nach Fertigstellung vorliegen? 

Gerade der Unterschied zwischen „angestrebt“, „förderfähig“, „beantragt“, „bestätigt“ und „zertifiziert“ kann relevant sein. 

Bei der KfW-Förderung werden bestimmte Anforderungen beispielsweise durch Fachleute für Energieeffizienz beziehungsweise Nachhaltigkeit bestätigt. Beim Kauf eines geförderten Neubaus spielen entsprechende Bestätigungen auch für den Erwerber eine Rolle.

Was gehört in den Kaufvertrag? 

Spätestens vor dem Notartermin stellt sich eine zentrale Frage: Welche der beworbenen Eigenschaften sind tatsächlich verbindlich vereinbart? 

Vereinbarte Energie- und Ausstattungsstandards 

Ist eine bestimmte Eigenschaft entscheidend für deine Kaufentscheidung, prüfe, ob sie in der notariellen Vertragsurkunde beziehungsweise den wirksam einbezogenen Vertragsunterlagen ausreichend konkret beschrieben ist. Das kann beispielsweise einen vereinbarten Effizienzstandard, bestimmte technische Anlagen oder konkret definierte Ausstattungsmerkmale betreffen. 

Ein Satz im Werbeprospekt ist nicht automatisch dasselbe wie eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit. Gerade deshalb empfiehlt es sich, Abweichungen zwischen Exposé, Baubeschreibung und Vertragsentwurf vor der Beurkundung anzusprechen.  

Deine Checkliste für nachhaltige Neubauprojekte

• Werbeaussage konkretisieren: Was bedeutet „grün“, „nachhaltig“, „ökologisch“ oder „klimafreundlich“ bei diesem Projekt genau?
• Bezugsgröße klären: Bezieht sich die Aussage auf das gesamte Gebäude, dessen Lebenszyklus oder lediglich auf einzelne Baustoffe, Anlagen oder Maßnahmen?
• Kennwerte erfragen: Welche konkreten energetischen oder ökologischen Werte liegen der Aussage zugrunde?
• Siegel überprüfen: Wer vergibt das Nachhaltigkeitssiegel und wer kontrolliert die Einhaltung der Kriterien?
• Zertifizierungsstatus feststellen: Ist das Projekt bereits zertifiziert oder wird eine Zertifizierung lediglich angestrebt?
• Förderstandard genau benennen lassen: Handelt es sich tatsächlich um eine definierte Förderstufe beziehungsweise einen bestimmten Gebäudestandard?
• Unterlagen vergleichen: Passen Exposé, Baubeschreibung, technische Unterlagen und Vertragsentwurf zusammen?
• Vertrag prüfen: Sind Eigenschaften, die für die Kaufentscheidung besonders wichtig sind, ausreichend konkret und verbindlich vereinbart?
• Änderungen hinterfragen: Welche Möglichkeiten für Änderungen der Bauausführung sieht der Vertrag vor?
• Bei entscheidenden Punkten fachlichen Rat einholen: Technische Angaben können Energieberater oder Sachverständige einordnen; bei der rechtlichen Bedeutung von Vertragsklauseln helfen entsprechend qualifizierte Rechtsberater.

Was bedeuten die neuen Regeln für Bauträger? 

Die neuen Vorgaben sind nicht nur eine zusätzliche Compliance-Aufgabe. Sie können auch eine Chance für eine präzisere und effizientere Projektkommunikation sein. 

Wer beispielsweise einen nachvollziehbaren Effizienzstandard, eine geprüfte Zertifizierung oder konkrete technische Eigenschaften bietet, kann diese Fakten transparent darstellen und potenzielle Käufer stärker denn je überzeugen. Für Interessenten sind überprüfbare Angaben hilfreicher als allgemeine Nachhaltigkeitsbegriffe. 

Statt pauschal mit einem „grünen Neubau“ zu werben, kann es deshalb sinnvoll sein, die tatsächlichen Eigenschaften eines Projekts möglichst konkret zu erklären – etwa den vorgesehenen energetischen Standard, die Art der Wärmeversorgung oder eine tatsächlich vorhandene Zertifizierung. 

Damit profitieren beide Seiten: Interessenten können Angebote besser vergleichen und Bauträger können belegbare Qualitätsmerkmale ihres Projekts klarer herausstellen.

FAQs zum Thema „EmpCo-Richtlinie (EU) 2024/825

Worauf muss ich ab dem 27. September achten, wenn mir Umweltaspekte bei meiner neuen Immobilie wichtig sind? 

Achte darauf, dass Wörter wie „nachhaltig“, „klimaneutral“ usw. nicht pauschal verwendet werden, sondern sich auf überprüfte Fakten und Aspekte beziehen. Ist ausschließlich ein bestimmtes Material klimafreundlich und bezieht sich die Aussage dennoch auf das gesamte Gebäude? Dann liegt eine Verallgemeinerung vor, die so ab dem 27.9. 26 nicht mehr zulässig ist. 

Sind Wörter wie „klimaneutral“, „ökologisch“ und „nachhaltig“ jetzt nur noch Werbung? 

Diese Begriffe müssen belegt sein und sich auf konkrete Zustände eines Gebäudes oder Materials beziehen. Prüfe deine Unterlagen „von oben nach unten“. Wenn im Exposé ein Begriff wie „Nachhaltigkeit“ auftaucht, muss er in der Baubeschreibung konkretisiert werden und im späteren Vertragsentwurf klar und verbindlich geregelt sein. Solltest du Unterschiede zwischen Exposé, Baubeschreibung und Vertragstext feststellen, sprich diese unbedingt vor der Beurkundung an. 

Wo finde ich Unterstützung, wenn ich mir nicht sicher bin, ob das Gebäude wirklich meinen Vorstellungen von Nachhaltigkeit entspricht? 

In diesen Fällen kannst du dich an einen Experten für Energieeffizienz oder einen Bausachverständigen wenden. Sobald du eine KfW-Förderung für ein Gebäude gemäß eines Effizienzhaus-Standards beantragen möchtest, ist ein Energieeffizienz-Experte sogar Pflicht. 

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